美国办公空间作为城市经济活动的重要载体，其变化始终与社会生产方式紧密相连。当下，混合办公模式在美国的普及并悄然改变着办公空间的需求逻辑，也让市场格局迎来新的调整。这种调整不仅体现在物理空间的使用效率上，更渗透到空置率波动与租金变化的每一个细节中。

一、混合办公重塑办公空间格局

混合办公模式在美国已从尝试性选择转变为多数企业的固定策略。皮尤研究中心数据显示，美国约有2200万成年人长期居家工作，占成年人口的14%。自由职业平台Upwork预计，到2025年，22%的美国劳动力将远程办公。这种工作模式的转变深刻影响着办公空间的需求结构。企业为降低成本，开始重新评估办公空间的实际需求，减少不必要的租赁面积。许多科技公司原本扩张迅速，大量租用写字楼空间，如今则因远程办公的推行，缩减办公场地，不再续租一些昂贵地段的办公室。

二、空置率现状与未来趋势

目前，美国写字楼空置率处于高位。截至2024年，全美写字楼空置率约在20%-25%区间，像洛杉矶、休斯敦等大城市达到25%，创40年来新高，旧金山、亚特兰大等部分核心城市更是高达30%。2023年第二季度，全美空置率突破13.1%（此前为9.5%），科技中心旧金山、达拉斯等地接近19%。众多因素推动空置率在2025年继续上升。大量租约即将到期，2024年底前有17%、2025年有11%的写字楼租约到期，企业倾向于缩减面积或退租。国际货币基金组织（IMF）及高盛预测，2025年全美空置率可能突破25%-30%，大城市核心区或达35%以上。经济衰退风险与融资成本上升抑制企业扩张需求，科技、金融等传统主力租户需求疲软，进一步加剧空置问题。

三、租金面临下行压力

在空置率高企的背景下，美国写字楼租金面临明显下行压力。凯投宏观预测，到2025年底，美国写字楼价格将比峰值下跌35%。旧金山、纽约曼哈顿等传统中央商务区（CBD）区域，因租金高昂且远程办公比例高，空置率持续攀升，部分物业价格较峰值暴跌67%-91%，如曼哈顿某写字楼售价较2018年下跌67%。为吸引租户，业主不得不降低租金。南部城市如休斯顿，由于能源产业波动及供应过剩，空置率居高不下，租金同样受到抑制。高租金、高昂的通勤和住房成本，以及大城市中高科技工作占比高，受科技行业裁员影响，办公室需求问题加剧，进一步推动租金下行。

四、不同区域市场分化

不同区域的美国办公空间市场呈现显著分化。旧金山等科技产业集中的城市，尽管租赁活动在2025年第二季度同比增长61%，但因前期空置率过高，仍面临较大压力，不过也显示出市场逐渐回暖的迹象。纽约曼哈顿的租赁活动上涨17.2%，已达到或接近此前水平（比此前高1%），表现相对较强。一些以能源产业为主的南部城市，如休斯顿，受能源产业波动和办公空间供应过剩影响，空置率居高不下，租金恢复缓慢。不同城市的经济结构、产业发展趋势以及对远程办公的接受程度差异，导致办公空间市场表现大相径庭。

综合来看，2025年美国办公空间市场的调整仍将持续。远程办公常态化让企业对办公空间的需求维持在新的平衡点，难以回到过往水平。美联储维持高利率政策（2025年初利率仍为5.25%-5.5%），商业地产贷款成本攀升，业主再融资困难，影响新的投资和建设。部分关键市场租赁活动增长，显示出市场的韧性。未来市场走向将取决于利率政策调整节奏、经济自身韧性以及技术革新对办公模式的重塑力度。新的办公协作模式若因技术发展出现，或许能催生新的办公空间需求，为市场注入新的活力。